Antes de iniciar o texto propriamente dito, necessário esclarecer que não será tratado acerca da revisão das cláusulas de financiamento bancário, mas, em parte, do contrato de compra e venda feito entre comprador e vendedor, que geralmente esta última se trata de construtora e aquele consumidor, ao menos para o assunto que será abordado é a relação mais típica.

Isso porque, acompanhando outros artigos que podem ser encontrados aqui no site, alguns contratos de compra e venda preveem cláusulas de cobranças de IPTU, taxa de condomínio do edifício, sem sequer o vendedor ser imitido na posse do imóvel.

Para explicar, algumas vezes o comprador inicia o pagamento das referidas taxas e tributos no momento da assinatura do contrato ou quando a obra estiver quase pronta, tudo sem estar com as suas respectivas chaves. E questiona-se: Isso é uma prática legal?

Evidentemente que a resposta é negativa, pois não faz o menor sentido o comprador pagar por condomínio sem utilizar ou tributo sem possuir a efetiva propriedade. Este é o entendimento de jurisprudência (STJ, REsp 489647/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Ari Pargendler,j. 15.04.03).

Tal entendimento é devidamente aplicado pelo Tribunal Paulista:

COMPROMISSO DE COMPRA EVENDA – COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL, DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS - ATRASO NAENTREGA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO PORSÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER DE REPARAÇÃO DOSPREJUÍZOS SUPORTADOS PELO AUTOR - MULTA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO -COBRANÇA DE IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS – PRESCRIÇÃO – INOCORRÊNCIA –INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE ENSEJA A INCIDÊNCIA DO PRAZO DECENAL - ENCARGOSDEVIDOS APENAS A PARTIR DA IMISSÃO DO ADQUIRENTE NA POSSE DO BEM – RESTITUIÇÃODEVIDA - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO E, APELO DOAUTOR, PROVIDO.  (TJSP;  Apelação Cível 1025386-98.2021.8.26.0577;Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento:05/04/2022; Data de Registro: 05/04/2022)

Outra questão que ainda levanta muita polêmica e indignação de consumidores é a taxa de corretagem, pois muitas vezes a pessoa busca o stand da construtora e realiza negócio, firmando a compra e venda de imóvel e posteriormente é cobrada pela taxa de corretagem. Com isso, pelo fato de o consumidor ter buscado a construtora e não um corretor, ele deverá pagar o valor de corretagem?

A resposta é depende, pois o entendimento atual é que existe a possibilidade de o consumidor pagar a taxa de corretagem desde que esteja prevista no contrato de compra e venda com o valor total do imóvel. Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIALREPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DEUNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIADA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇODE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESEPARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1.Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTEPROVIDO. (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, DJe de 6/9/2016.)

Apesar da possibilidade de cobrança da taxa de corretagem em desfavor do comprador, o julgado supracitado prevê abusividade na cobrança de serviço por assessoria imobiliária feita pela construtora, pois o consumidor tem a liberdade em contratar o profissional de sua confiança para realizar o trabalho.

Com isso, caso seja imposta uma cláusula obrigando o consumidor a pagar pelos serviços de assessoria imobiliária é importante ter consciência que se trata de uma venda casada, prática ilegal e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.

Em que pese a possibilidade de existir outras abusividades nas cláusulas contratuais, foi tratado apenas as principais que costumam estar em discussão no Judiciário. No entanto, vale a pena registrar uma última, que não é uma previsão contratual com a construtora, mas sim com o fisco.

Como é sabido, na transação de compra e venda deverá ser recolhido o ITBI, cujo fato gerador foi o negócio jurídico em questão. O problema é que muitos Munícipios impõem a alíquota do ITBI de acordo com o valor venal do IPTU e muitas vezes o valor de negociação é inferior e o comprador acaba recolhendo valor superior.

Por conta disso, o STJ decidiu no Recurso Especial n. 1937821 que o ITBI deverá ser recolhido de acordo com o valor de mercado, ou seja, da negociação e não do valor venal do IPTU ou do de referência na Prefeitura. Para melhor compreensão, a tese firmada pelo STJ foi a seguinte:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Diante disso, caso o comprador tenha comprado imóvel nos últimos 05 (cinco) anos e recolhido o valor do ITBI com base no valor venal do IPTU ou de referência e o valor da negociação foi inferior, fará jus ao ressarcimento dos valores pagos amais.

Para finalizar, importante lembrar que na existência de quaisquer cláusulas de cobranças indevidas com a construtora, poderá ser discutida a alteração contratual ou caso já tenha firmado contrato e adimplido com os valores é possível ainda discutir no Judiciário e pleitear pelo ressarcimento dos valores pagos indevidamente.